A realização do desejo da construção e materialização de um sonho ou um empreendimento imobiliário começa com a definição do local da futura obra.
E você sabia que nesse momento já é interessante a contratação do arquiteto? Ele poderá dar as melhores dicas para a inserção desse desejo em um local apropriado. O arquiteto poderá analisar itens como localização, topografia, condições climáticas, posição solar, qualidade do solo, área necessária, vegetação, cursos d’água e nascentes. Ainda, o profissional poderá fazer a análise dos coeficientes legais, como recuos e afastamentos, exigidos no plano diretor da cidade, criando elementos gráficos (esboços) e apresentando cálculos que demonstrem o melhor aproveitamento possível do lugar, bem como as áreas e quantidade de unidades a serem comportadas no terreno.
Esse trabalho pode ser determinante antes da decisão final de compra ou não do lote.
Segue um maior detalhamento sobre os itens mais importantes a serem observados para escolha de um terreno:
Tipo de construção
Antes da procura do local, é necessária a definição daquilo que se quer construir. Um edifício, por exemplo, exige maior área de terreno do que uma casa. Isso, porque os afastamentos são calculados pela altura da edificação. Quanto mais alta, maior deve ser o afastamento dos terrenos vizinhos. Portanto, a viabilidade econômica para construção de edifícios em altura, passar pela escolha de terrenos maiores. A maioria dos lotes encontrados em zonas urbanas consolidadas tem área compreendida entre 300 e 400 m². São ideias para construção de edificações unifamiliares. Por isso, a maioria dos edifícios exige a compra e junção de dois ou mais terrenos.
Localização
A localização é fundamental antes da compra do lote. Cada local da cidade, possui zonas características, como “predominantemente residencial”, “áreas mistas”, “zona industrial”, etc. Faz-se necessário o conhecimento da característica da zona onde está localizado o terreno para se entender qual o tipo de construção mais viável. Cada zona ainda apresenta uma série de restrições e coeficientes legais que direcionam recuos, afastamentos, alturas, e tipos de edificações que possuem permissão para construção pela municipalidade.
Veja, também, qual a característica da vizinhança. Observe se a futura obra irá atrapalhar àquelas que já estão construídas. Isso pode se dar por sombreamento e bloqueio de vento, por exemplo. Ainda, observe as consequências da obra, como ruídos, tremores, fissuras, que podem onerar o empreendimento, em função de ações de correção solicitadas pelos vizinhos.
Posição solar
Esse item é muito importante para se entender como acontecerá a vida nas edificações. Uma edificação residencial quer a presença do sol, principalmente da manhã. Já, uma edificação de comércio ou escritórios não deseja uma insolação direta, devido a prejudicar o ambiente de trabalho. Portanto, tem-se que considerar esse item na hora da definição do terreno.
Topografia
A topografia pode ser uma grande aliada na escolha do terreno. Não pense que o terreno ideal é aquele plano, regular, mais alto em relação a rua ou isolado. Terrenos inclinados, com topografia acidentada e desníveis podem ser ótimos para soltar a criatividade e permitir edificações exclusivas, como muito mais apelo formal e estética apurada. Isso sem, necessariamente, tornar os custos mais altos. Clique aqui e veja o post sobre terreno inclinado que já publicamos em nosso blog. Porém, é importante verificar se o terreno sofre inundações ou se já possui algum tipo de aterro. Isso pode inviabilizar a obra.
Tipo de solo
Observe o tipo de solo do terreno a ser escolhido. Um terreno com a presença de rochas, pode oferecer dificuldade para a execução das fundações. Mas, também, pode permitir a extração de materiais que serão utilizados em revestimentos que darão um charme único para a edificação. Pense, também, na facilidade para absorção das águas da chuva, drenagem natural, e na viabilidade de criação do paisagismo, com plantio de mudas, grama, etc.
No início do projeto, é importante a contratação de um serviço de sondagem. Ele fará a leitura das camadas de solo do terreno, resultando em um relatório que será fundamental para o projeto estrutural, que irá definir a quantidade de carga e o tipo de fundação para a obra.
Infraestrutura
Antes de fechar a compra, verifique se o terreno é abastecido com a infraestrutura necessária para o funcionamento da futura edificação. Observe o abastecimento de água, energia elétrica, gás, bem como, o tipo de tratamento de esgoto, coleta de lixo, etc. Isso evitará futuros problemas que acontecem com a conclusão da obra e a solicitação de ligação da infraestrutura urbana. Muitas vezes, o terreno em questão não pertence a rede ou ainda não está nos planos de ampliação da concessionária.
Condicionantes climáticos e naturais
Os ventos predominantes, a presença de vegetação, cursos d’água e nascentes são determinantes em um terreno. Afinal, ninguém consegue alterar esses atributos. Eles serão sempre presentes e agirão sobre a futura construção. Portanto, é melhor entender, visualizar e respeitar essas características.
A presença de ventos pode ser algo positivo ou negativo. Isso depende da forma que a edificação tomará parte dessa característica. Como positivo, pode se considerar a aeração dos cômodos internos, evitando mofos e umidade até mesmo em áreas mais sujeitas a isso, como os subsolos. Mas, caso não se pense no vento, ele pode gerar ruídos, e até mesmo impedir a abertura das janelas, devido à sua intensidade.
Os cursos d’água e as nascentes são dotadas de regulamentações específicas. Ou seja, existem leis de proteção que exigem desvios, recuos e afastamentos consideráveis. Esteja atento à legislação, pois isso pode inviabilizar o empreendimento. Porém, pense que esses atributos podem se tornar pontos positivos para o local de implantação.
A vegetação, como árvores e mata ciliar, também devem ser respeitadas, conforme legislação ambiental. Consulte a Fundação Ambiental do município em que se localiza o terreno. E pense que a vegetação pode auxiliar em um projeto mais criativo e exclusivo para a nova obra.
Documentação
Não menos importante é a parte de documentação do terreno. Observe se possui escritura e registro no cartório de imóveis. Verifique os nomes de proprietários e as áreas, com as reais dimensões e forma do terreno. Muitos terrenos não são regulares, ou seja, possuem dimensões diferentes para cada um dos lados. Ainda, muitas vezes, as dimensões da escritura, não são as mesmas da situação real. Isso se dá por apropriação indevida dos vizinhos, ampliação da largura das ruas, mudança na forma das calçadas, respeito a área de preservação permanente, entre outros. Faça conferências.
Mais dicas:
A descrição da topografia e a conferência das medidas reais de um terreno se darão através do trabalho do engenheiro agrimensor. Ele apresentará as curvas de nível – que mostram as alturas dos diversos níveis de um terreno – a posição geográfica, as dimensões do terreno, e a identificação dos vizinhos. Saiba que existe a necessidade de contratação desse profissional que dará o suporte real para o início do projeto de arquitetura.
O arquiteto está presente muito antes do que se imagina. Uma assessoria na hora de definição do terreno para a obra pode fazer toda a diferença, evitando custos indevidos, perda de tempo, e até mesmo a inviabilidade do negócio. Um prejuízo que pode ser difícil de se recuperar, uma vez que envolve planejamentos de longo prazo, como a residência da família, um negócio, ou um investimento.
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